第24章 未尝不是一件好事
第三部 第二十四章 未尝不是一件好事 九月二十六日,静海大厦又组织了一次拍卖,静海建总只愿意将底价再往下压低二百万,拍卖再度流拍。
九月二十八日,静海市新行政中心大楼奠基,标志着新区开发正式揭开序幕。次日,四家联合投资的南港大厦奠基,标志着南港新城的建设揭开序幕。
经过七八九三个月的营销,星湖苑的空置率降低到15%,回笼资金三千七百万。
位于陆洪镇东首的滨湖花园经济适用房项目开发也到了结构封顶的阶段,虽然交房时间还拖到明年五六月份,但是在取得预售许可之后,房源在很短的时间内就预售一空。扣除应偿还的五千万银行贷款与应支付的二千四百万工程款,天星湖在首批经济适用房开发项目上赢利达到三钱六百万。
经济适用房的利润率虽然低(其实也不低,天星湖只在前提投入三千万,其他的资金都是来源于银行贷款与工程垫款),但是开发周期只有一年半到两年的时间,资金回笼的时间更短,几乎开盘预售就能收回所有的房款,工程款与银行贷款可以拖到明年项目结束时结算清偿,这时差不多为天星湖多筹集了近一个亿的资金。
天星湖尝到经济适用房项目开发的甜头,只要操作得当,年利润率比商品住宅只高不低,而且没有销售上的风险。
当初徐建与陈至立等到高级行政人员制定的天星湖发展规划给林泉全盘否决掉,心里多少有点怨气,这时候才完全消除掉。那些在开发区北面拿地的开发商,除了豪城的动作快点。其他几家都还没有拿到预售许可,资金回笼结算赢利更是一件遥遥不可期地事情。
天星湖已经着手建设滨湖二期工程,建设用地一百八十亩,计划容纳一千户居民。
天星湖在滨湖花园一期经济适用房上的成功,引起其他开发商的注意,在市长张权的支持下,陈明杭的丽景房地产开发公司抢下亚东花园的经济适用房项目,紧随滨湖花园二期工程之后,进入紧密的筹备期。
静海市规划中的经济适用房项目,二零零零年只有这个。其他的开发商只能望洋兴叹,等着明年挤进这个特殊的房地产市场。
林泉认为天星湖正需要集中所有地人力、物力、财力,二零零零年的赢利也就投入到南港新城的建设之中。作为对东都、徐建地补偿,林泉名下的联合投资向天星湖继续注资两千万,南港投资开发公司则将一百五十亩的住宅规划用地以四十万每亩的价格拨给天星湖,以此保持四大股东在天星湖所占的股权比重不变。
天星湖掷出两亿,分别购入南港新城规划范围内地五块总面积五百亩的住宅建设用地。这样,不算经济适用房的建设用地,天星湖手里的储备土地达到九百六十亩之多。按照南港投资开发公司跟国土部门的协议,南港投资获得购地巨款中的一个亿,这部分钱将用于南港新城的市政投资。
南港投资开发公司与国土部的土地转让收益分配方案是:公共设施建设用地之外,商业住宅用地的销售以每亩二十万为基价,第二年基价提高到每亩三十万,以后每年以20%的增幅递增。
南港投资开发公司通过两大宗土地买卖,筹集资金高达一点九个亿,并获得天星湖20%的股权,天星湖此时地净资产高达4.2亿。
在七八月间,星湖苑的平均售价为每平方米一千八。随着南港新城宣传力度地加强,星湖苑到九月底的售价达到一千九百八十元。九月开盘的豪城花园,预售价格为一千九百二十元。
当然,南港投资开发公司跟豪城刘华东签订的赢余分成协议,定下的基价是一千七百元。
南港投资开发公司除了促进公共实施建设,最重要的任务就是拆迁与平整南港新区规划范围的所有土地。干净利索的土地对开发商更具备吸引力,缩短开发周期,减少因拆迁而引起的纠纷,更不需要原地安置拆迁户而挤压开发利润。更重要一点,前期的拆迁成本低廉,二零零零年,拆迁补偿标准为每平方米一千元,比经济适用房单价略低,可以预见,随着房市的火暴,房价的节节推高,拆迁补偿标准也会提高,当补偿标准与平均房价严重脱节时,拆迁纠纷就会随之而来,拆迁的难度也会增加。
南港新城规划范围内,涉及到的拆迁户多达两千户、九千余人,林泉认为,至少要在今名两年,将两千户拆迁户都迁出南港新城。这样,南港投资开发公司至少可以赚一笔拆迁差价。
顾晓玲有时候在想,谁才是南港投资开发公司的真正决策者?所有员工无疑都是受她领导,林泉甚至连经理一级的主管人员都没有接触过,但是南港投资开发公司却不折不扣的以他的思路在运作,在运行。
在秀水阁的包厢里,在场的人包括赵增、顾晓玲、秦明、赵汉达、柳致、陈至立、钱薇等对南港投资开发公司有决策与影响的人,林泉提出大规模拆迁的思路。
顾晓玲不无酸意的说道:“好不容易筹集这么多钱,却要一下子拿出多一半的钱搞拆迁……关键一点,等到明年的拆迁补偿标准提高了,这批拆迁户意识到补偿标准差额落到南投,对南投的形象会有很大的影响。还有,南投的拆迁行为是半行政性的,对拆迁户没有原地安置的补偿选择,似乎也不公平。”
陈至立将头凑到林泉耳边,轻声笑道:“我们是典型的官商勾结,给人戳脊梁是免不了的。”
林泉看了陈至立一脸,见他脸上并没有因此而产生的惭愧。
林泉慢慢说道:“这是对三方都有利的事情,不单对开发商、对政府,对拆迁户也是如此。”
顾晓玲轻轻一笑,媚态横生,说道:“小仨博学强辨,明明侵占拆迁户的补偿差额,为什么会对拆迁户有利,何况今年根本没有多余的安置房指标?”
林泉看了赵增一眼,赵增轻轻一叹,示意他说下去。
林泉说道:“虽然可悲,但是政府主导的以房价促地价、以房市促经济的模式将在今后的几年内成为政府工作的重要思路,不单静海市如此,全国各大城市都将如此,拆迁补偿标准的提高,将远远跟不上房价的增长。他们到明年、或者后年拆迁,拆迁标准的提高,能比得上房价增幅的损失吗?”
顾晓玲默然无语。
林泉继续说道:“天星湖与豪城做出决定,南港新城的拆迁户购房,可以享受90%的优惠,这样一来,那些愿意居住到南港新城的拆迁户,在补偿标准之外,每平方米只要垫付七八百元,还享受种种税费上的优惠。等到明年后,南港新城的房价涨到两千六以上,就算补偿标准提高到一千二,但是那些拆迁户想要住到南港新城,却要多付出近50%的代价。”
赵增叹了一口气:“拆迁越晚,选择居住点的可能性越小,到最后,绝大多数拆迁户都要被迫住进安置房,这里动作快点,对他们未尝不是一件好事。”
林泉说道:“南投其实在另一种形式上,增加了对拆迁户的补偿,南投与豪城定的基价是一千七百元,豪城花园卖给拆迁户的房子,房价应在一千七百左右,南投其实将赢余部分让给拆迁户。”
顾晓玲问道:“是不是从这方面做一些宣传。”
林泉说道:“不要让媒体参与进来,毕竟影响政府的正面形象,拆迁工作组与拆迁公司可以灵活一些。”
赵增微微露着笑,他知道林泉的最终用意:刘华东、朱云天也太可怜了,被算计了,却不知道怎么一回事。可以预见,将有大量的拆迁户涌入豪城花园和明年秋秀就会开盘的佳城园里,刘华东、朱云天不仅要对拆迁户让利,拆迁户比例过大的小区,房价也会受到一定的影响。刘华东、朱云天做出这些牺牲,却能加快南港新城建设的进程,稳定稳步的将南港新城的房价推高。南港投资开发公司会获利,最大的受益者却还是在南港新城规划范围内握有大量储备土地的天星湖。多年之后的事实也证明天星湖是最大受益者,天星湖花费五年,将南港星城这两年储备的近一千亩土地陆续开发掉,收益高达二十个亿。
不过南投也是天星湖的大股东,最终算来,还是南投受益最大,南投的最大股东又是市政府。
基于种种的设想,不单赵增支持林泉的想法,耿一民也相当认可,其他的人,现在不点明,只怕也只有孔立民能看出点眉目来。
从去年起,林泉就将他的这方面的天赋逐渐发挥出来,发挥得淋漓尽致,这样的林泉,让耿一民也不得不生出倚重的想法,只想着林泉能早点从省立毕业,可以留在自己身边,依为左右手。